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整体出租商铺共用部分的权益归属

 
2014-10-21 09:42  来源:江苏法制报  作者:谷昔伟  阅读: 次  打印

甲公司与乙签订《商铺租赁经营合同》,约定甲公司将其位于某市场B栋三楼所有商铺(该部分商铺构成一个整体)出租给甲,商铺使用面积x平方米。乙租赁商铺经营宾馆业务,甲公司根据乙的设计方案进行布局施工,甲公司施工完毕后交付。同时双方约定,租期13年,租金计算方式为:前3年年租金为y元,3年不变。合同还约定“甲方不得因商铺租赁向乙方收取租金以外的其他任何费用,但双方另有约定的除外”、“甲方应按合同约定如期向乙方交付符合乙方设计方案要求的商铺”。后甲公司认为其实际交付面积超出合同约定面积,要求乙就增加的面积支付租金。经查明,增加的面积实际为三楼商铺的共用部分。

乙认为,其实际承租的商铺并没有变化,乙整体承租商铺后经营宾馆,增加的面积属于商铺的共用部分,甲公司无权就共用部分另行收取租金。

在实践中,随着经济社会的发展,因房屋租赁引发的纠纷逐年增加。为更好地规范房屋租赁市场,统一裁判尺度,各地先后出台相关规定,对实践中出现的纠纷明确裁判标准。尽管《物权法》的出台弥补了房屋租赁的法律空白,但毕竟过于原则化,缺乏操作性。本文结合实践中的案例,对整体出租商铺共用部分的权益归属进行探讨。

一、提供必要的共用部分系出租人的从给付义务

在商铺租赁合同中,出租人的主给付义务为交付合同约定的房屋供出租人使用,对此,合同已明确约定,但对于是否属于整体租赁并没有约定,前述已通过诚实信用原则予以确定。但无论是否属于整体租赁还是数个单体租赁的结合,提供必要的共用部分如通道等附属设施系出租人的从给付义务。在合同法上,从给付义务本身不具有独立的意义,仅具有辅助主给付义务的功能,其存在的目的,不在于决定合同关系的类型,而是确保债权人的利益能够获得最大限度的满足。在双务合同中,一方的从给付义务与对方的给付是否立于互为对待给付的关系,进而发生同时履行关系,应视其对合同目的的达成是否必要而定。在乙已经按合同约定支付租金的前提下,提供符合合同约定的商铺及其附属部分,是甲公司的合同义务。乙对于商铺外的共用部分合理使用,是其租赁目的实现的必要前提。

二、甲公司不具备另行计收共用部分租金的权利

如前所述,双方合同约定的商铺使用面积为x平方米,但该约定并不意味着乙使用商铺外的共用部分需另行支付租金,如甲公司认为乙所交付的租金仅限于商铺内面积的使用,显然不符合双方整体租赁的合意,且甲公司系根据乙的设计方案进行布局施工,甲公司作为商铺的所有人,对于商铺改造成宾馆后实际面积超出商铺内部面积的应当知晓,并不构成重大误解,亦不符合情势变更之要件。双方的租赁合同不具备撤销或变更的前提。同时,甲公司与乙约定的租金为商铺整体改造为宾馆后的标准,无论实际改造后宾馆的内部面积是否超出x平方米,只要乙承租的商铺与合同约定一致,在没有其他导致利益变动情形的前提下,双方均不具有要求增加或减少租金的权利。

三、商铺共用部分具有从属性,不具备独立的收益权

商铺的共用部分为承租人使用商铺经营收益提供便利条件,共用部分在构造、使用上具有非独立性、不可分割性,对于全体或部分承租人具有公共性。一般情况下,出租人不得单独就共用部分独立出租收取租金,其他承租人亦不得擅自占用共用部分。如出租人或其他承租人不当使用共用部分造成承租人不便,承租人可基于租赁权要求出租人或第三人排除妨害,如出租人擅自出租共用部分导致承租人合同目的不能实现,承租人可解除合同并要求出租人承担违约责任。

鉴于共用部分的附属性及公共性,其一般不具备独立收益的功能,共用部分的收益权亦附属于商铺,除非合同双方明确约定使用必要附属设施需要另行支付费用。如商铺整体出租于同一人,承租人在取得出租人同意的情况下,为经营收益的需要可合理利用共用部分,在没有特别约定且未对他人造成不利影响的情形下,整体承租人对共用部分的合理使用不成立不当得利,另行增加租金没有依据。

 
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